一直以來，小區(qū)車位都是剛需的存在，法律也規(guī)定了，建設單位要配備一定數(shù)量的車位，且對于未出售、贈予、出租的車位，應優(yōu)先保障小區(qū)居民使用。然而在現(xiàn)實中，一方面是小區(qū)停車位緊張，另一方面是開發(fā)商把產(chǎn)權(quán)車位鎖起來不讓業(yè)主使用。對于這種車位只買不租的情況，業(yè)主該如何說“NO”，如何維護自己的合法權(quán)益呢？
新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報記者 陳棟
小區(qū)開發(fā)商只售不租惹投訴，相關部門責令整改
據(jù)�？谧蠄@小區(qū)馬女士介紹，2022年1月6日，小區(qū)開發(fā)商海南恩祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“恩祥公司”)施工隊將小區(qū)A區(qū)、C區(qū)地下車庫所有車位全部安裝了地鎖，禁止本小區(qū)除了已購買產(chǎn)權(quán)車位以外的任何業(yè)主進入地庫停放車輛，同時告知全體業(yè)主即日起不再對外出租車位�！癆區(qū)、C區(qū)地面及人防車位共計約170個，而住戶約830戶，哪怕一戶一臺車，地面加人防車位也遠遠不能滿足本小區(qū)業(yè)主停放車輛的基本需求�！瘪R女士告訴記者，地上停車位不夠用，業(yè)主只能將車停在小區(qū)的道路上，甚至占用了消防通道。
小區(qū)業(yè)主認為，恩祥公司故意將產(chǎn)權(quán)車位全部禁止停放并停止對外出租車位的行為，明顯是以“只售不租”強行倒逼小區(qū)業(yè)主購買恩祥公司名下產(chǎn)權(quán)車位，此行為已經(jīng)嚴重違反了《民法典》第二百七十六條以及《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第五十五條的法律規(guī)定，侵害了業(yè)主最基本的車輛停放權(quán)利，屬于違法違規(guī)之舉。
面對開發(fā)商的做法，不少業(yè)主撥打海口市政府12345熱線投訴，也紛紛到新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報“問政海南”“直通海南省網(wǎng)上督查室”等平臺留言，轄區(qū)街道辦、住保中心等相關部門也來到現(xiàn)場進行處理�！皩τ谥皇鄄蛔獾男袨椋笪飿I(yè)和開發(fā)商這兩天必須整改到位，把車位全部開放了，一切恢復原狀，不然的話就直接行政處罰。”�？谑行阌^(qū)住房保障中心工作人員表示。
轄區(qū)街道辦稱，在了解溝通中已告知物業(yè)，小區(qū)內(nèi)的車位(產(chǎn)權(quán)車位)應當首先滿足業(yè)主的需要。并約談相關人員在出租或出售產(chǎn)權(quán)車位時，應當依法規(guī)進行出租或出售。經(jīng)了解，該小區(qū)現(xiàn)已打開地鎖。社區(qū)及城管將在下周一到小區(qū)現(xiàn)場核實，如還是出現(xiàn)只賣不租的情況，城管將進行處罰。
�？诙鄠�小區(qū)業(yè)主投訴只售不租問題，轄區(qū)街道有權(quán)進行執(zhí)法和處罰
�？�12345市政府熱線平臺統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年，�？�12345市政府熱線受理物業(yè)類問題100083件，其中咨詢類6548件，所占比例僅6.5%，而投訴類(含緊急類)92406件，所占比例為92.3%，投訴內(nèi)容主要為物業(yè)公司管理不到位、公攤費用不公開、小區(qū)衛(wèi)生清理不及時等。2018年至2021年，涉物業(yè)問題投訴連續(xù)4年居前三位。
記者在海口市政府12345熱線搜索停車位糾紛，所占比例更不是少數(shù)，搜索關鍵字“停車位只售不租”更是發(fā)現(xiàn)多條市民投訴信息。椰海大道北大華府C區(qū)、美舍嘉苑小區(qū)、海瑞后路花滿溪小區(qū)、紫園路長信上東城小區(qū)、西海岸海長流四期等均有業(yè)主投訴小區(qū)停車位只賣不租的問題。
�？谑凶》亢统青l(xiāng)建設局答復投訴業(yè)主稱，開發(fā)單位目前已開放地面車位及地下未銷售車位，已督促開發(fā)單位按照《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》有關規(guī)定開放停車位滿足業(yè)主停車需求，同時應盡快與已認購車位業(yè)主簽訂購房合同并網(wǎng)簽。答復中明確，根據(jù)《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》 第五十條規(guī)定，建設單位不得只出售而不出租車位、車庫。 第六十六條規(guī)定建設單位違反本條例第五十條第四款的規(guī)定，只出售而不出租車位、車庫的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期拒不改正，處5萬元以上10萬元以下的處罰。 物業(yè)日常監(jiān)管與投訴處理已下放各鎮(zhèn)街，請轄區(qū)街道根據(jù)《海口市人民政府辦公室關于印發(fā)�？谑墟�(zhèn)(街道)綜合行政執(zhí)法事項清單目錄(試運行)的通知》及《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第五十條、第六十六條，對建設單位進行執(zhí)法和處罰。
行業(yè)協(xié)會：須進一步完善制度保障，出臺詳細管理細則
“停車位只售不租，鎖起來不讓業(yè)主使用，開發(fā)商的這種做法是非常不妥的，加劇了雙方之間的矛盾。”海南省業(yè)主委員會協(xié)會會長肖江濤告訴記者，針對這種情況，只有進一步完善制度保障，相關部門盡快出臺住宅小區(qū)配套管理細則，才是化解矛盾的根本。
肖江濤說，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海物業(yè)管理相關細則有110多部，�？谑杏糜谖飿I(yè)管理領域的法規(guī)除了《民法典》《國務院物業(yè)管理條例》、住建部的《業(yè)主大會和業(yè)委會指導規(guī)則》以及《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，市級層面僅有《�？谑形飿I(yè)管理若干規(guī)定》等在有效期內(nèi)的細則不超過5部，相對現(xiàn)代物業(yè)管理總體要求而言，缺乏系統(tǒng)、精細的配套性指導意見和實施細則，不能為小區(qū)治理提供規(guī)范化、法制化、組織化的制度保障。
北京師范大學政府管理研究院副院長、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任宋向清表示，開發(fā)商代表資本的一方，只售不租是從利益最大化出發(fā)的資本屬性，無非是想快速回籠資金，但只售不租勢必會導致地下車位大量空置，造成資源浪費，同時也影響到小區(qū)和諧。
律師說法：只售不租損害了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益
海南佐宸律師事務所主任鐘敏律師介紹，無論是從情理還是法理，開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)車位只售不租的做法明顯損害了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。根據(jù)《民法典》第二百七十六條的規(guī)定，建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，規(guī)劃用于停放汽車的車位歸屬應當由當事人通過出售、附贈或者出租等方式進行約定。另根據(jù)2021年11月1日起施行的《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第五十五條第三款規(guī)定，開發(fā)商不得只出售而不出租車位，業(yè)主要求承租的，開發(fā)商是不得拒絕的，因此開發(fā)商只售不租或者只長租的做法已經(jīng)損害了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會去找開發(fā)商協(xié)商。請求有關部門介入調(diào)解或者走司法途徑等方式維護自身合法權(quán)益。
“在產(chǎn)權(quán)車位尚未出售存在空余的情況下，將車位鎖住不給業(yè)主使用的行為，屬于限制和侵害了業(yè)主的上述權(quán)利，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會去與開發(fā)商進行協(xié)商，或者委托有關部門介入?yún)f(xié)調(diào)�！辩娒袈蓭熣J為，當因車位鬧出糾紛的情況下，物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，應當本著服務業(yè)主的宗旨，與業(yè)主方進行協(xié)商，共同解決車位管理問題，應當避免采取不當過激措施而激化矛盾，物業(yè)不應也無權(quán)強制將車拖走或者阻止未簽協(xié)議的業(yè)主車輛進出小區(qū)。當物業(yè)采取不合理的管理方式時，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司進行協(xié)商，也可以委托有關部門進行調(diào)解，在協(xié)商無效的情況下也可以通過業(yè)主委員會重新更換選聘物業(yè)公司。
