新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報3月14日消息(記者 易帆)近日，在�？谒{天路金棕苑小區(qū)內(nèi)，新海南客戶端記者看到剛經(jīng)過老舊小區(qū)改造竣工驗收的小區(qū)煥然一新。“之前困擾居民多年的外墻滲水、空調(diào)管道漏水噪音擾民的問題，在這次改造中全解決了。”居民張先生笑著對記者說道。

　　根據(jù)海口市政府制定的《海口市城鎮(zhèn)老舊住宅小區(qū)整治改造工作方案》(以下簡稱《方案》)，老舊小區(qū)改造內(nèi)容涉及基礎(chǔ)類、完善類、改造類等三大類共計23小項改造內(nèi)容。記者了解到，自2019年啟動老舊小區(qū)改造以來，海口共改造450余個老舊小區(qū)，惠及18432戶居民。2022年，�？诔掷m(xù)推進老舊小區(qū)改造，計劃改造405個老舊小區(qū)，目前改造正按進度進行，將在今年內(nèi)完成竣工。

　　現(xiàn)場

　　充分調(diào)動群眾完成改造

　　12日，金棕苑小區(qū)擺放著改造的相關(guān)內(nèi)容的展板。改造的內(nèi)容涉及屋面防水、路面等，改造的內(nèi)容大部分是小區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施改造。

　　“改造資金由政府出了大頭，業(yè)主們通過物業(yè)管理自籌了一部分資金用于空調(diào)管道的改造�！睆埾壬�說，盡管業(yè)主自籌部分僅有4萬余元，但要爭取到業(yè)主們的同意票，實屬不易。為了達成一致的改造意見，小區(qū)物業(yè)和議事堂成員在街道部門的協(xié)調(diào)下，召集業(yè)主反復(fù)共議�！肮馐菚�議就開了不下10次，才基本達成了一致意見�！睆埾壬�說道。隨后，在該小區(qū)物業(yè)的協(xié)助下，海府街道辦和項目改造施工單位很快就將小區(qū)需要改造內(nèi)容確定，并最終形成了改造方案。

　　海府街道工作人員符明星說，因列入計劃改造的老舊小區(qū)數(shù)量多，而這些老舊小區(qū)往往沒有成立業(yè)委會，甚至還有不少“三無小區(qū)”，難以發(fā)動業(yè)主廣泛參與，就成了老舊小區(qū)改造的瓶頸之一。經(jīng)過一段時間的摸索，海府街道充分利用小區(qū)的物業(yè)管理處、社區(qū)的“議事堂”、甚至是小區(qū)里的熱心業(yè)主等，把業(yè)主聚攏在一起，“業(yè)主的高度配合和良好的協(xié)商機制是老舊小區(qū)成功改造的必備條件。”符明星說道。

　　部門

　　鼓勵社會資本參與

　　記者了解到，自2019年啟動老舊小區(qū)改造以來，�？诠哺脑�450余個老舊小區(qū)，惠及18432戶居民。

　　“老舊小區(qū)改造是完成了，但有很多地方還不盡人意，主要一點是資金少，資金僅能滿足部分基礎(chǔ)類項目的改造與居民的美好生活愿望之間的沖突，導(dǎo)致部分小區(qū)盡管改造完了，但其對改造的滿意度不高�！焙？谑凶〗ň窒嚓P(guān)負責人坦言，�？谑杏媱澑脑斓睦吓f小區(qū)數(shù)量占據(jù)全省的近乎三分之二，改造壓力大，資金不足，無法實施外立面改造、社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施等完善類、提升類改造工作，改造內(nèi)容和改造效果難于達到群眾的期望值。資金不足導(dǎo)致未能做到應(yīng)改盡改，群眾對改造滿意度不高。

　　海口市一街道負責人說，部分老舊小區(qū)居民改造意見難統(tǒng)一，有一些小區(qū)因年久失修，存在明顯存在結(jié)構(gòu)安全，但對其改造的資金成本大，群眾也對修修補補的改造有抵觸，希望進行拆除重建，但目前拆除重建的項目尚無支持提高商品住宅容積率的政策，無融資空間。

　　�？谑凶〗ň窒嚓P(guān)負責人表示，2022年，�？诔掷m(xù)推進老舊小區(qū)改造，計劃改造405個老舊小區(qū)，目前改造正按進度進行，將在今年內(nèi)完成竣工。下一步，�？趯⑻剿饕�進品牌大型央企實施城市更新改造，以社區(qū)、街區(qū)為單元，實施老舊片區(qū)“留改拆”改造。在完成老舊小區(qū)基礎(chǔ)類、完善類改造基礎(chǔ)上，利用低效存量土地資源，補齊社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施短板，改善人居環(huán)境，提高城市風貌。為吸引社會資本，減輕財政壓力。

　　同時，對已完成改造和正在實施改造的老舊小區(qū)，各區(qū)督促相關(guān)責任單位引導(dǎo)小區(qū)成立小區(qū)業(yè)主委員會，積極引入口碑好的物業(yè)公司參與改造小區(qū)后續(xù)運營管理，對一些引入物業(yè)公司管理尚存困難的老舊小區(qū)，引導(dǎo)其通過成立業(yè)主委員會，推選業(yè)主代表，形成小區(qū)自管體系進行小區(qū)自我管理。

　　他山之石

　　日本：老舊小區(qū)改造主要依靠市場機制

　　日本的老舊小區(qū)更新主要包含4種方式：小區(qū)再生、存量活用、用途轉(zhuǎn)換和讓渡返還。各種方式可以單獨使用，也可在同一個小區(qū)更新中混合使用。由都市基盤整備公團和地方都市開發(fā)整備部門合并而成的UR開展的更新工程已基本覆蓋全日本范圍內(nèi)的所有老舊小區(qū)。

　　東京足立區(qū)花田小區(qū)更新，就是日本老舊小區(qū)改造的一個成功案例。該小區(qū)建成于1964年，公共空間少，建筑密度高，老齡化率達54%，2011年啟動更新改造工作。

　　花田小區(qū)的改造主要依靠市場機制，政府和民間力量為輔�；ㄌ镄�區(qū)的土地和建筑物所有者UR是整個項目的主要推動者，重點負責小區(qū)的更新設(shè)計、規(guī)劃和建設(shè)。足立區(qū)政府則主要負責社會層面的推動，定期將更新舉措進行公示和宣傳，并定期與居民做好充分的溝通，及時反饋居民意見；此外，花田小區(qū)及其周邊地區(qū)綜合社區(qū)營造協(xié)議會，從制度層面做好居民之間的溝通、不同利益主體間的協(xié)調(diào)。

　　花田更新項目將小區(qū)既有路網(wǎng)劃分為若干地塊，針對不同地塊采取不同的更新方式。在分塊更新的基礎(chǔ)上，花田設(shè)計了生活軸、都市軸、地域軸和綠軸來連接各地塊，統(tǒng)籌整合小區(qū)的空間秩序，打造了人人都能安心生活、充滿生機的居住區(qū)。

　　北京：社會資本參與改造可獲貸款貼息

　　前不久，北京市住建委、北京市發(fā)改委等八部門下發(fā)通知，提出以多種方式引入社會資本參與、加大財稅和金融支持、存量資源統(tǒng)籌利用、簡化審批、監(jiān)督管理等多條意見，建立共同參與改造、共同治理社區(qū)、共同享受成果的老舊小區(qū)改造良性循環(huán)新機制。

　　《意見》明確提出，社會資本可以通過四種方式參與老舊小區(qū)改造：專業(yè)化物業(yè)服務(wù)方式，“改造+運營+物業(yè)”方式，專業(yè)服務(wù)方式，改造實施主體方式。對于社會資本參與老舊小區(qū)改造的，北京市財政可對符合條件的項目給予不超過5年、最高不超過2%的貸款貼息；區(qū)政府對符合要求的項目，可以申請發(fā)行老舊小區(qū)改造專項債。