15個新一線城市房租水平：杭州比肩一線城市，制造業(yè)大市普遍低
作者：林小昭
15城中，杭州租金水平最高，比肩一線城市；沈陽最低，僅為杭州的37%。另外，幾個制造業(yè)大市的房租水平也都比較低。
一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，人口流入多，租房需求也比較大。那么當(dāng)前新一線城市的租金水平如何呢？
第一財經(jīng)記者梳理了中國房價行情平臺上15個新一線城市的平均租金數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，15城中，杭州租金水平最高，比肩一線城市；沈陽最低，僅為杭州的37%。另外，幾個制造業(yè)大市的房租水平也都比較低。
根據(jù)第一財經(jīng)·新一線城市研究所2020年6月發(fā)布的《2020城市商業(yè)魅力排行榜》，2020年15個新一線城市分別是成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、東莞、沈陽、青島、合肥、佛山。
杭州比肩一線城市
數(shù)據(jù)顯示，15個新一線城市中，有兩個城市的平均租金超過了50元/月/平方米的水平，其中最高的是杭州，達(dá)到了66.47元/月/平方米。也就是說，在杭州租一套100平方米的房子，平均要6647元一個月。這一數(shù)據(jù)位居北上深之后，超過了一線城市廣州，位列全國第四。
杭州租金高的主要原因在于，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)下，杭州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，收入水平較高，人口大量流入，對住房的需求加大。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經(jīng)記者分析，近年來，杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭很好，而且疫情之后新經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)更加突出，因此杭州的發(fā)展后勁很足。
杭州市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2020年，全市數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4290億元，增長13.3%，高于GDP增速9.4個百分點(diǎn)，占GDP的比重為26.6%，較上年提高1.9個百分點(diǎn)。
廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)對第一財經(jīng)分析，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了收入結(jié)構(gòu)。杭州新業(yè)態(tài)發(fā)展得好，還有包括阿里巴巴、�？低暤戎髽I(yè)，總部經(jīng)濟(jì)、銀行、證券、保險等產(chǎn)業(yè)也發(fā)展得好，從業(yè)人員收入很高。
根據(jù)智聯(lián)招聘去年底發(fā)布的《2020年冬季中國雇主需求與白領(lǐng)人才供給報告》，2020年冬季，北京以11913元/月持續(xù)排在首位，上海(11468元/月)、深圳(10758元/月)和杭州(10062元/月)平均招聘月薪也均過萬元。值得注意的是，這也是杭州平均薪酬首次突破萬元大關(guān)，僅次于北上深，超過一線城市廣州，位居第四。
不僅如此，杭州人口增長勢頭十分迅猛。數(shù)據(jù)顯示，2015~2018年，杭州人口增量分別是12.6萬、17萬、28萬、33.8萬人，逐漸追上廣深。2019年，杭州常住人口從2018年的980.6萬人增長到1036萬人，增量達(dá)55.4萬人，年度增量首次超過深圳和廣州，位居全國第一。
今年的杭州市政府工作報告顯示，2020年，杭州對優(yōu)秀人才的吸引力持續(xù)增大。2020年，杭州市新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生43.6萬人，人才凈流入率持續(xù)保持全國第一。
杭州之后，長三角另外一個特大城市南京的房租水平在15個新一線城市中位居第二，達(dá)到了52.91元/月/平方米，這一數(shù)據(jù)在全國所有城市中位居第六。
作為中國高等教育資源最集中的五大城市之一，南京的科教綜合實(shí)力僅次于北京、上海，居全國第3位，擁有南京大學(xué)、東南大學(xué)等一眾實(shí)力雄厚的高校。同時，南京從2017年開始推動“創(chuàng)新名城”建設(shè)，不斷將科教資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新優(yōu)勢。“十三五”期間，南京全社會研發(fā)投入占GDP比重從2.95%提升至3.8%，高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量增長4.1倍。
制造業(yè)大市為何低
15城中，有7個城市的房租水平低于30元/月/平方米，其中最低的是沈陽，為24.91元/月/平方米，僅為杭州的37%。
一方面，沈陽的人口流入速度并不快；另一方面，東北地區(qū)整體的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化都比較早，原有的棚改房、非商品化的房子比較多，住房的自有率都比較高，對租房的需求相對也沒那么多。
除了沈陽，鄭州、佛山、重慶、長沙、西安和合肥的房租也都低于30元/月/平方米。其中，鄭州、重慶、長沙都屬于近年來制造業(yè)發(fā)展相當(dāng)不錯，主城區(qū)人口流入較快的區(qū)域，但這些城市土地供應(yīng)相對充足，房價總體保持平穩(wěn)合理水平。
以長沙為例，長沙市委副書記、市長鄭建新近期在接受新華社《瞭望東方周刊》專訪時透露，2019年以前，長沙連續(xù)4年每年人口凈流入23萬~27萬。剛剛獲得的第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年底，長沙常住人口已經(jīng)增加到了880萬，一年凈增加了近41萬。
鄭建新在專訪中提到，長沙現(xiàn)在是全國所有大城市里房價和收入比最低的城市，一個普通家庭工作6.4年就可以買100平方米的房子，年輕人不靠父母，和伴侶一起就可以輕松交首付供房。
此外，相比杭州、南京以及武漢、成都這些強(qiáng)省會城市，沿海的佛山、東莞和蘇州這些制造業(yè)大市，雖然外來人口眾多，但整體的房租水平要低不少。
丁長發(fā)說，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了收入結(jié)構(gòu)。凡是制造業(yè)發(fā)達(dá)的地方，房租都不會太貴，因為制造業(yè)如果成本這么高，企業(yè)就很難生存了，這也是市場無形的手在調(diào)節(jié)。
廣東體制改革研究會執(zhí)行會長彭澎對第一財經(jīng)記者分析，制造業(yè)集聚的勞動力相對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員收入要低一些，此外，很多大型制造業(yè)企業(yè)通常都會有宿舍，住在廠區(qū)。另外，制造業(yè)的工人單身比較多，干兩年就可能離開了，工作比較短期化。還有就是，制造業(yè)大多園區(qū)化，園區(qū)通常都遠(yuǎn)離主城區(qū)，那里工作的人買房也多選擇在園區(qū)，不一定買到市區(qū)去。
牛鳳瑞對第一財經(jīng)分析，從空間分布來看，制造業(yè)大市如東莞、無錫、佛山、蘇州等的很多產(chǎn)業(yè)、人口在下屬的縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，整個城市結(jié)構(gòu)比較分散，而不是集中在市區(qū)。這些城市空間比較大，土地成本比較低，房價比較低，因而租金也比較低。市場決定資源的配置，杭州、南京等中心城市的中心城區(qū)土地資源特別稀缺，就造成高價。
丁長發(fā)說，杭州、南京、成都、武漢等強(qiáng)中心城市的學(xué)校、醫(yī)院、文化、旅游設(shè)施都很齊全，這些行業(yè)本身也帶來一些相對高收入的群體。另外，這些城市以現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)為主，帶來高收入就業(yè)群體，城市的正外部性很強(qiáng)，這樣一來房價就比較貴了。
