作者：杜川

　　樓市又迎重磅消息。

　　1月5日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》(下稱《意見》)，提出加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；滿足團(tuán)體批量購買租賃住房的合理融資需求；支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款等共計(jì)17項(xiàng)內(nèi)容。

　　綜合業(yè)內(nèi)專家分析來看，《意見》以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，建立健全住房租賃金融支持體系，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，共17條措施，堪稱住房租賃“金融17條”，這標(biāo)志著我國住房租賃金融支持體系進(jìn)一步完善。

　　重點(diǎn)支持自持物業(yè)

　　《意見》圍繞支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，建立健全住房租賃金融支持體系等內(nèi)容提出了基本原則和要求。

　　《意見》明確，金融支持住房租賃市場發(fā)展應(yīng)突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運(yùn)營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)。

　　此外，《意見》對自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)支持力度較大。提出重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)�；�住房租賃企業(yè)發(fā)展。金融支持住房租賃市場發(fā)展應(yīng)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進(jìn)其規(guī)模化、集約化經(jīng)營，提升長期租賃住房的供給能力和運(yùn)營水平。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼對第一財(cái)經(jīng)表示，《意見》提出的措施，覆蓋了對保障性租賃住房和市場化租賃住房的全面支持。對市場化長租房，在總結(jié)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，給出較為明確的引導(dǎo)和規(guī)范。

　　董希淼認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，應(yīng)加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，大力發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。商業(yè)銀行、消費(fèi)金融公司等金融機(jī)構(gòu)要以此為契機(jī)，優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)整資源配置方向和重點(diǎn)，加快創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)，進(jìn)一步促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

　　覆蓋租賃住房項(xiàng)目全周期

　　值得注意的是，《意見》在加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等方面提出了多項(xiàng)具體舉措。

　　從產(chǎn)品來看，《意見》提出了住房租賃信貸產(chǎn)品體系，包含住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款、住房租賃團(tuán)體購房貸款、住房租賃經(jīng)營性貸款等。

　　“覆蓋了租賃住房項(xiàng)目的全周期�！敝兄秆芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)徐躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)表示。

　　比如，支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體依法合規(guī)新建、改建長期租賃住房發(fā)放住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款期限一般為3年，最長不超過5年，租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)符合國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度相關(guān)要求。

　　此外，《意見》明確，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營長期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金份額交易流通，促進(jìn)住房租賃企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作。

　　優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，為利用各類建設(shè)用地(含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等)依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。

　　“未來住房租賃企業(yè)的融資渠道有望進(jìn)一步拓寬，融資成本有望逐漸降低，項(xiàng)目和企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力將逐步增強(qiáng)�！毙燔S進(jìn)說。

　　董希淼建議，下一步，應(yīng)采取更多的正向激勵(lì)措施，推動金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，更好地滿足住房租賃市場各類主體的需求。同時(shí)，應(yīng)做好資金監(jiān)控，防范利用住房租賃信貸產(chǎn)品套現(xiàn)。如明確借貸條件、申請方式，既要方便租客借貸，也要防止過度借貸，將借貸杠桿控制在合理水平。同時(shí)，要對沉淀在住房租賃企業(yè)的資金進(jìn)行托管或集中存管，減少資金被挪用的可能。還要制定相應(yīng)的操作規(guī)程，減少監(jiān)管套利。

　　在徐躍進(jìn)看來，“租購并舉”是我國住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分�！兑庖姟愤M(jìn)一步加強(qiáng)了對住房租賃市場的金融支持力度，有利于拓寬住房租賃企業(yè)的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項(xiàng)目更能夠“算得過來賬”，從而提升住房租賃企業(yè)的投資運(yùn)營積極性，促進(jìn)住房租賃市場快速健康發(fā)展。