上周五出爐的5年期貸款市場報價利率(LPR)為4.45%，較4月份的4.6%下調(diào)15個基點(diǎn)。昨日是LPR降息后的第一個工作日，北京青年報記者獲悉，由于房貸利率普遍在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)定價，各地已執(zhí)行最新的房貸利率，首套房貸利率和二套房貸利率均同步下調(diào)15個基點(diǎn)。此外，5月15日全國首套房貸利率下限還下調(diào)了20個基點(diǎn)，目前已有部分城市的首套房貸利率降至全國下限水平，即4.25%。

　　北京房貸利率同步下調(diào)

　　每月省80多元利息

　　北京地區(qū)房貸利率近年來一直保持穩(wěn)定，目前的個人房貸定價基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個基點(diǎn)，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個基點(diǎn)，分別比全國利率下限高出0.55和0.45個百分點(diǎn)。北京地區(qū)的房貸年限最長為25年。

　　昨日，北京地區(qū)多家銀行人士表示，所在銀行的房貸利率已經(jīng)按照新的5年期以上LPR執(zhí)行，首套房貸利率由此前的5.15%降至5%，二套房貸利率由5.65%降為5.5%。

　　15個基點(diǎn)的利率下調(diào)會給新購房的貸款客戶節(jié)省多少利息呢？

　　對于首套房貸，100萬元20年期貸款，等額本息方式還款，降息前月供為6682.70元，降息后為6599.56元，減少83.14元；如果貸款期限拉長至25年，降息前月供為5933.63元，降息后月供為5845.90元，減少87.73元。

　　以二套房貸利率測算，100萬元20年期貸款，降息前為6963.87元，降息后6878.87元，減少85元；貸款期限增加至25年后，降息前月供為6230.78元，降息后為6140.87元，減少89.91元。

　　不難看出，15個基點(diǎn)的調(diào)降，不論房貸利率和期限具體如何，百萬貸款月供都能節(jié)省80多元利息。當(dāng)然，貸款金額越大，影響幅度會越大。如果貸款額度為500萬，每月將減少400多元的利息支出，一年下來能省5000多元。

　　部分城市首套房貸利率

　　已降至4.25%

　　5月15日，央行、銀保監(jiān)會下發(fā)通知，就差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由LPR降為LPR減20個基點(diǎn)，按當(dāng)時的LPR計算，全國范圍內(nèi)的首套房貸利率下限從4.6%降至4.40%。5月20日LPR下調(diào)后，首套房貸利率下限進(jìn)一步降為4.25%。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在5月15日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布差別化住房信貸政策后，已有20個城市首套房最低房貸利率降至4.4%。

　　昨日，北青報記者了解到，天津、鄭州、昆明、蘇州等多個城市的部分銀行已跟隨LPR的下調(diào)將首套房貸利率下限進(jìn)一步降至4.25%。一般來說，征信良好、收入穩(wěn)定的客戶更容易享受最低利率。

　　對于這些地區(qū)的首次購房者來說，LPR下調(diào)的15個基點(diǎn)和利率下限下調(diào)的20個基點(diǎn)疊加到一起，近期房貸利率共下降了35個基點(diǎn)。

　　以等額本息方式還款的100萬元首套房貸為例，若貸款年限為30年，降息前利率為4.6%，月供為5126.44元；降息后利率變?yōu)?.25%，月供變?yōu)?919.40 元，每月可減少207元左右，一年可省2484.48元，如果貸款300萬元，每年共可節(jié)省7453.44元。

　　如果貸款年限是25年，降息前每月月供為5615.24元，降息后月供變?yōu)?417.38元，每月節(jié)省的利息為197.86元。

　　存量房貸客戶

　　今年不一定能享受最新利率

　　需要提醒的是，廣大存量房貸客戶不一定能立刻享受到此次降息的紅利。

　　根據(jù)央行提供的數(shù)據(jù)，2020年8月，存量貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換如期完成。其中，存量個人房貸累計轉(zhuǎn)換28.3萬億元、6430萬戶，轉(zhuǎn)換比例99%，其中94%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價。這意味著還有少量存量房貸選擇了固定利率。這類客戶的房貸利率將不受LPR的變動影響。

　　而浮動利率存量房貸會依據(jù)合同約定按期調(diào)整利率。一般銀行都規(guī)定重定價周期為一年，并在合同中約定重定價日，每年重定價日那天根據(jù)相應(yīng)的LPR情況確定當(dāng)年實(shí)際執(zhí)行的房貸利率。

　　北青報記者從多家銀行了解到，存量客戶的房貸利率重定價日一般分為兩種情況，第一種是每年的1月1日；另一種是貸款放款日對應(yīng)的每年對月對日。有的銀行是統(tǒng)一規(guī)定，有的銀行可以讓客戶在兩種情況之間自主選擇。

　　1月1日重定價的存量房貸客戶今年之內(nèi)都不能享受這個最新利率，需要等2023年1月1日根據(jù)2022年12月份的LPR來確定。

　　根據(jù)貸款放款日確定重定價日的客戶，如果重定價日在5月20日及之前，今年已經(jīng)重新定價，需要等到明年再調(diào)整；只有重定價日是在5月21日及之后的客戶，才可以在今年享受本次調(diào)整后的最新利率，當(dāng)然也要看離重定價日最近一期LPR的變動情況。

　　聲音

　　房貸利率未來還有下調(diào)空間

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房貸利率已較前期有較大跌幅，但未來仍有下降空間。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此前央行、銀保監(jiān)會已經(jīng)明確了首套房貸利率下限為不低于“相應(yīng)期限LPR-20個基點(diǎn)”的定價思路，此次5年期以上LPR下調(diào)，將進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下行。這也意味著，后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。從當(dāng)前全國重點(diǎn)城市5月上中旬的成交數(shù)據(jù)看，雖然比4月微弱復(fù)蘇，但是同比跌幅依然很大，類似房貸的加點(diǎn)基點(diǎn)下調(diào)，進(jìn)而引導(dǎo)房貸利率下調(diào)的動作還是需要堅持。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，歷史規(guī)律顯示，助力樓市企穩(wěn)回暖，需要房貸利率出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，這意味著未來仍可能通過下調(diào)MLF利率直接帶動5年期以上LPR報價進(jìn)一步下行。

　　光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華預(yù)計，未來部分樓市供給相對較大、需求偏弱的區(qū)域房貸利率報價基點(diǎn)將出現(xiàn)明顯下調(diào)。但整體上，國內(nèi)樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭，堅持房住不炒定位，推動各地因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。各地也將根據(jù)房地產(chǎn)市場及調(diào)控要求，靈活調(diào)整房貸利率報價基點(diǎn)。

　　文/本報記者 程婕