日前，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，自2022年1月1日起施行。根據(jù)規(guī)定，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。“法拍房全面限購”靴子落地。
在房地產(chǎn)市場上，法拍房以房價低受購房者青睞。同時，有的地方、有的房源不限購，讓不少購房者實現(xiàn)了“有個家”的夢想。但與此同時，也有人將法拍房視為炒房的最后機(jī)會。
今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”。最高法此次新規(guī)將影響一些想通過法拍房繞道限購的人，同時也表明房地產(chǎn)調(diào)控的滲透和監(jiān)管力度將更強(qiáng)、更嚴(yán)格。
“由于信息不對稱，普通購房者對法拍房的關(guān)注度有限�！敝袊鐣茖W(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任李超認(rèn)為，此次出臺的規(guī)定是司法政策上的一種自我完善和行政調(diào)控體系的查漏補(bǔ)缺，對穩(wěn)定市場預(yù)期有一定作用。
在制度層面，最高法新規(guī)不僅明確人民法院發(fā)布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，而且明確買受人虛構(gòu)購房資格導(dǎo)致拍賣行為無效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
記者注意到，最高法新規(guī)還明確，司法拍賣房產(chǎn)出現(xiàn)流拍等無法正常處置情形，不具備購房資格的申請執(zhí)行人等當(dāng)事人請求以該房抵債的，人民法院不予支持。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，這對有的申請執(zhí)行人來說有失公允，也不利于權(quán)益變現(xiàn)。
另外，法拍房能否按時騰退，購房者非常關(guān)心。根據(jù)新近出臺的《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》，拍賣財產(chǎn)為不動產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。
其實，購買法拍房也要注意規(guī)避“雷區(qū)”。專家認(rèn)為，法拍房有時看上去價格低于市場價，但其本身存在一些風(fēng)險。是“撿漏”還是“巨坑”，還得三思而后行。專家表示，即便堵住了限購的漏洞，作為購房者，在參與法拍前也要做足功課，對房產(chǎn)權(quán)屬情況、房子本身是否存在瑕疵、住戶能否按時騰退等問題了解清楚，再做決定不遲。
李萬祥
