中新網(wǎng)北京8月24日電 (記者 杜燕)今天，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委公布《北京市住房租賃條例》(征求意見(jiàn)稿)(以下簡(jiǎn)稱“征求意見(jiàn)稿”)，向社會(huì)征求意見(jiàn)。北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，此次征求意見(jiàn)稿是在《民法典》和國(guó)家《住房租賃條例》(征求意見(jiàn)稿)的框架內(nèi)，結(jié)合北京的城市定位和實(shí)際起草的，北京將“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”、建立“租購(gòu)并舉”的住房制度寫(xiě)入地方性法規(guī)的城市，北京將嚴(yán)格長(zhǎng)租公寓、群租房、租金貸等管理。

　　征求意見(jiàn)稿共6章81條，對(duì)網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布、群租房、長(zhǎng)租公寓等熱點(diǎn)問(wèn)題予以規(guī)范，自今日起至2021年09月23日面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　保護(hù)承租人權(quán)益

　　談到此次北京公布的征求意見(jiàn)稿，樓建波認(rèn)為，北京是首個(gè)將黨中央“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位、建立“租購(gòu)并舉”的住房制度寫(xiě)入地方性法規(guī)的城市。

　　他表示，征求意見(jiàn)稿保護(hù)承租人權(quán)益。不僅明確了房屋出租規(guī)定，要求出租住房應(yīng)當(dāng)具備供水、供電等基本條件，符合建筑、消防、室內(nèi)裝修相關(guān)規(guī)定，不得以違反規(guī)劃設(shè)計(jì)要求出租、居住人數(shù)超標(biāo)等形式違法群租，不得出租違法建設(shè)、危房、甲醛房等，而且擬規(guī)定合同期限內(nèi)出租人不得單方面提高租金，出租人提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)承租人同意。

　　征求意見(jiàn)稿還提出，出租方應(yīng)在簽約前將房屋狀況，特別是裝修完成時(shí)間告知承租人，保障承租人知情權(quán)。

　　征求意見(jiàn)稿還考慮減輕承租人負(fù)擔(dān)，提倡出租人按月收取租金，押金一般不超過(guò)一個(gè)月租金。規(guī)定出租人不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式迫使承租人返還租賃住房或承擔(dān)合同約定之外的費(fèi)用。

　　樓建波稱，征求意見(jiàn)稿重申了《民法典》賦予承租人的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”“承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”“優(yōu)先承租權(quán)”等法定權(quán)利，特別是租賃住房及其附屬設(shè)施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該住房或其附屬設(shè)施質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除租賃合同。

　　增加手段調(diào)控租金上漲過(guò)快

　　樓建波談到，國(guó)家版《住房租賃條例》(征求意見(jiàn)稿)規(guī)定：“租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施進(jìn)行合理調(diào)控”。此次北京公布的征求意見(jiàn)稿對(duì)必要措施進(jìn)行了具體化：

　　一是限制住房租賃企業(yè)“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金。這個(gè)措施防止各大租賃企業(yè)在資本的助推下放大市場(chǎng)波動(dòng)。

　　二是實(shí)行傭金指導(dǎo)價(jià)。有助于減輕承租人的實(shí)際負(fù)擔(dān)，特別是減輕換租的壓力。

　　三是實(shí)行租金指導(dǎo)價(jià)，即由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。這個(gè)區(qū)域可能是某些價(jià)格上漲過(guò)快的區(qū)域，也可能是全部范圍。

　　樓建波認(rèn)為，這三個(gè)遞進(jìn)式的調(diào)控措施是北京首創(chuàng)，充分體現(xiàn)了北京調(diào)控租賃市場(chǎng)、穩(wěn)定租金水平的決心。這個(gè)條款主要是針對(duì)“租金快速上漲”的應(yīng)對(duì)措施，屬于依法設(shè)定、用來(lái)穩(wěn)定租金的調(diào)控工具。

　　嚴(yán)管長(zhǎng)租公寓、群租房

　　近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓在資本的驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)收短付、高收低出、爆雷、甲醛超標(biāo)等亂象不斷，嚴(yán)重?fù)p害了租賃當(dāng)事人的權(quán)益。住建部和北京市均發(fā)布的規(guī)范管理的措施。

　　樓建波指出，此次公布的征求意見(jiàn)稿充分體現(xiàn)了“嚴(yán)管”的思路：

　　一是主體有門(mén)檻，要求長(zhǎng)租公寓應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的人員、資金和管理能力，名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，便于社會(huì)識(shí)別；

　　二是從業(yè)要實(shí)名。規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理、使用從業(yè)人員信息卡，實(shí)名從業(yè)。住房租賃合同和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)由提供服務(wù)的從業(yè)人員簽字并注明從業(yè)人員信息卡號(hào)。實(shí)名從業(yè)便于鎖定人員的責(zé)任，為今后建立信用體系建立基礎(chǔ)。

　　三是資金要監(jiān)管。規(guī)定租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額不得超過(guò)3個(gè)月租金總和，押金不超過(guò)一個(gè)月租金，防止住房租賃企業(yè)利用“資金池”無(wú)序擴(kuò)張。

　　四是違規(guī)有處罰。針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)常見(jiàn)違法違規(guī)行為，按照情節(jié)輕重設(shè)定了罰則，增加了機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法成本。

　　群租房的安全、擾民問(wèn)題突出，市民投訴居高不下。征求意見(jiàn)稿提出，出租住房應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的套、間出租，符合人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)的要求，明確住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不得單獨(dú)出租用于居住。這些規(guī)定與北京市2013年公布的居住管理規(guī)定是一致的，將群租房治理措施升格為地方性法規(guī)，并配套相應(yīng)的處罰措施，將為治理工作帶來(lái)極大利好。

　　此外，針對(duì)租金貸、短租房、發(fā)布虛假房源等問(wèn)題，北京此前已出臺(tái)相關(guān)文件，相應(yīng)措施也已吸收到征求意見(jiàn)稿當(dāng)中，通過(guò)立法予以鞏固，并有針對(duì)性的配套了罰則，保持了政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　樓建波認(rèn)為，《北京市住房租賃條例》(征求意見(jiàn)稿)值得期待。從時(shí)間來(lái)看，地方性法規(guī)需在公開(kāi)征求意見(jiàn)并修改完善后提交市人大審議，預(yù)計(jì)明年上半年左右提交審議。(完)