新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報8月19日消息(記者 易帆)近日，新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報報道了�？谑袇^(qū)兩個小區(qū)住宅樓外墻部分脫落，造成車輛損傷的情況。報道刊發(fā)后，引起不少業(yè)主的關(guān)注，小區(qū)住宅樓外墻年久失修存在極大的安全隱患，然而住宅樓外墻維修屬于公共部分的“大項開支”，需要啟用公共維修資金，但這筆錢難申請，讓不少小區(qū)物業(yè)和業(yè)主感到犯難。近日，記者走訪�？谑胁糠中^(qū)，發(fā)現(xiàn)部分小區(qū)入住率低、業(yè)主對公共維修資金不了解，參與度低、對這筆錢如何使用分歧大，是導(dǎo)致公共維修資金“擱淺”的主要原因。
涉事小區(qū)：
入住率僅50%，公共維修資金難啟動
19日，記者到永萬路天倫譽(yù)海灣小區(qū)看到，為了消除住宅樓的外墻裝飾“腰線”脫落帶來的安全隱患，小區(qū)物業(yè)管理處正在對其進(jìn)行拆除作業(yè)。
“只能先由物業(yè)墊資，把這些存在安全隱患的地方拆除了，要啟動公共維修資金，實在是很困難�！痹撔^(qū)物業(yè)管理處文經(jīng)理說，小區(qū)自建成投入使用已有十余年，經(jīng)歷風(fēng)吹日曬，這些外墻的“腰線”出現(xiàn)了安全隱患，對此物業(yè)管理處此前就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并曾讓維修工隊做過預(yù)算，“小區(qū)一共有13棟住宅樓，經(jīng)預(yù)算要修好這些外墻需要400萬，這樣的大項資金必須要啟用公共維修資金才可以。”文經(jīng)理說道，小區(qū)可用的經(jīng)費(fèi)有限，且小區(qū)里邊的基礎(chǔ)設(shè)施，包括外墻、防水等，要動用公共維修資金，這都需要業(yè)主們的同意。但是業(yè)主簽字達(dá)不到三分之二，公共維修資金就無法申請。文經(jīng)理無奈道，天倫譽(yù)海灣小區(qū)入住率僅50%，物業(yè)就此事多次向業(yè)主發(fā)出公告，但業(yè)主簽字一直達(dá)不到三分之二，外墻“腰線”維修只好一再擱置。
記者走訪：
業(yè)主不了解，參與度低
住宅公共維修資金是由業(yè)主在購房時向有關(guān)部門繳納并由有關(guān)部門管理儲備，主要用于住宅小區(qū)共用部位保修期滿后的維修和更新、改造；共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。
按照相關(guān)規(guī)定，申請和使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。近日，記者走訪海口市部分小區(qū)，發(fā)現(xiàn)部分小區(qū)入住率低、業(yè)主對公共維修資金不了解，參與度低、對這筆錢如何使用分歧大，是導(dǎo)致公共維修資金“擱淺”的主要原因。
“小區(qū)的公共部分維修這筆錢應(yīng)該由物業(yè)公司出，小區(qū)的公共收益肯定有結(jié)余，可以從公共收益里支出，不應(yīng)動用小區(qū)的公共維修資金。”有部分業(yè)主這樣說道。還有不少業(yè)主認(rèn)為，公共維修資金一旦用完，業(yè)主就需再集資，因此這筆錢一定要用在“刀刃上”，不是“非必要”的項目不能隨意啟用。
從事物業(yè)管理工作近30年的經(jīng)理文博認(rèn)為，業(yè)主們對小區(qū)的公共事務(wù)參與度太低，“事不關(guān)己高高掛起”的心態(tài)是小區(qū)公共維修資金啟動難的主要原因�！靶^(qū)事務(wù)僅靠物業(yè)推動困難重重，業(yè)主們對物業(yè)是否足夠信賴就是阻力之一。”文博說道，目前來看，沒有機(jī)構(gòu)監(jiān)督公共維修資金如何使用，這也是房屋公共維修資金長時間無法被正常使用的一個原因。
�？谑形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會秘書長黃鴻儒認(rèn)為，目前公共維修資金啟動難在于兩點：一是啟用門檻高，“海南有不少候鳥小區(qū)，單是要三分之二的業(yè)主簽名這就難以辦到�！秉S鴻儒說道；二是公共維修資金的審批嚴(yán)格，手續(xù)繁雜。
部門：
新物管條例已降低啟動門檻
住宅專項維修資金申請過程繁瑣、周期長，在發(fā)生緊急情況下，物業(yè)共用部分及相關(guān)設(shè)施設(shè)備無法得到及時維護(hù)，嚴(yán)重影響業(yè)主的日常生活。針對這一“堵點”，將于11月1日施行的《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱“《條例》”)規(guī)定，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即可同意啟動公共維修資金。
“啟動的門檻降低，相信在新的物管條例施行后，公共維修資金難的問題將得到改善�！秉S鴻儒說道。此外，《條例》對規(guī)定七種危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的情況，可以緊急動用住宅專項維修資金。如：消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞、電梯故障嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身安全的；屋面、外墻損壞造成嚴(yán)重滲漏的；樓體外立面或者樓梯間、公共走廊的瓷磚等裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險，危及人身財產(chǎn)安全的等。
同時，《條例》細(xì)化了緊急動用程序，規(guī)定業(yè)主大會成立前，由物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主申請，物業(yè)管理主管部門審核同意后列支；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會申請，物業(yè)管理主管部門審核同意后列支。
專家：
建議細(xì)化新物管條例緊急啟用程序
黃鴻儒建議，針對《條例》對可以緊急動用住宅專項維修資金的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)及時制定出更便于操作的配套細(xì)則，例如如何申請啟動“綠色通道”，具體怎么樣來維修等等。同時他建議，對于啟用“綠色通道”的事務(wù)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分級，例如消防設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞等危及業(yè)主人身安全的，應(yīng)該劃分為“最緊急”，“對維修事項進(jìn)行分級之后，根據(jù)輕重緩急，物業(yè)在維修時有更好的指導(dǎo)�！秉S鴻儒說道。
業(yè)內(nèi)人士文博認(rèn)為，政府部門可加大對住宅專項維修資金的啟用的相關(guān)知識、法律進(jìn)行普及，引導(dǎo)業(yè)主參與到小區(qū)的公共事務(wù)中來。
海南瑞來律師事務(wù)所陳珂認(rèn)為，物業(yè)應(yīng)當(dāng)將小區(qū)的收益情況做個公示，做到透明化管理，讓業(yè)主詳細(xì)知道小區(qū)公共收益的去處，若確實沒有這些收益或收益不足，業(yè)主了解社區(qū)情況后，就不難啟動公共維修基金了。同時，物業(yè)公司在通過有資質(zhì)的維修隊，對小區(qū)需要維修的事項需要的資金進(jìn)行明確公示，做到透明化管理。
