在經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的過程中
已經(jīng)形成一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈
一些“助貸”機(jī)構(gòu)注冊(cè)和變更空殼公司
偽造虛假合同、虛假流水做賬
圍剿經(jīng)營(yíng)貸亂入樓市
本刊記者/陳惟杉
發(fā)于2021.4.5總第990期《中國(guó)新聞周刊》
以企業(yè)經(jīng)營(yíng)名義貸款，然后轉(zhuǎn)身進(jìn)了樓市，這種操作手法正在全國(guó)被集中圍剿。3月26日銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(下稱“通知”)，各地完成排查工作的時(shí)限被設(shè)定在5月31日前。
疫情后，在信貸資源向小微企業(yè)傾斜的背景下，2020年，住戶經(jīng)營(yíng)性貸款增幅顯著，全年本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額增加2.27萬億元，達(dá)13.62萬億元，增幅為20%。這其中，有多少違規(guī)流入樓市？
經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市并非今年才出現(xiàn)的新現(xiàn)象，三部委通知強(qiáng)化貸款審批的要求明確，但“防不勝防”的宿命似乎仍難擺脫，特別是在向小微企業(yè)貸款已經(jīng)成為銀行“政治任務(wù)”的情況下，如何取得平衡更成為銀行面臨的兩難。
利率比房貸低
經(jīng)營(yíng)貸，即經(jīng)營(yíng)用途貸款，這一相對(duì)寬泛的概念包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、企業(yè)流動(dòng)資金貸款等�！斑`規(guī)流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸多為個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，以個(gè)人名義貸款，拿房產(chǎn)做抵押，用于其擔(dān)任法人、股東或?qū)嶋H控制人的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，此類貸款一般在銀行被劃分為個(gè)人業(yè)務(wù)�！庇秀y行業(yè)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》。
在央行公布的人民幣貸款投向統(tǒng)計(jì)口徑中，相對(duì)于企(事)業(yè)單位貸款，住戶部門貸款即指?jìng)�(gè)人貸款，其又可劃分為住戶消費(fèi)性貸款和住戶經(jīng)營(yíng)性貸款。在此前進(jìn)行的排查中，有些地方將目標(biāo)更明確地鎖定為個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款。如在1月底，北京銀保監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行對(duì)2020年下半年以來新發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開展全面自查。
因?yàn)榫邆淅实�、年限長(zhǎng)、額度高等特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)貸越來越受“炒房者”青睞。
“消費(fèi)貸在2017年9月被限制，貸款額度上限100萬元，年限則被限制為10年，另外利率高很多，導(dǎo)致消費(fèi)貸月供也非常高。”廣州大源按揭代理服務(wù)公司總經(jīng)理鄭大源解釋經(jīng)營(yíng)貸流入樓市現(xiàn)象為何增多時(shí)說，經(jīng)營(yíng)貸剛好相反，額度較高，年限雖然不長(zhǎng)，但是還款方式可以先息后本，故而月供不高，最重要的是利率低�！敖�(jīng)營(yíng)貸的利率比房貸低，而且比消費(fèi)貸低更多。”
融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%�！敖�(jīng)營(yíng)貸的利率一般低于5%，一年期的貸款利率甚至低于4%�！鼻笆鲢y行業(yè)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》。
“除了利率享受小微企業(yè)貸款利率，經(jīng)營(yíng)貸的貸款額度大多都在300萬元以上，還款期限比一般企業(yè)貸款更長(zhǎng)，可以達(dá)到5年以上。”一位股份制銀行人士告訴《中國(guó)新聞周刊》。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國(guó)新聞周刊》，“為了避免高評(píng)高貨，在實(shí)踐操作中，住宅能貸到評(píng)估值的七成，商業(yè)物業(yè)能貸到評(píng)估值的五成�！�
2021年年初，各地開展的排查不再“無果而終”。3月中下旬，廣東、深圳、北京相繼公布排查結(jié)果：廣東發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市資金2.77億元，涉及920戶；深圳的排查范圍是15.4萬筆、1771.71億元經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)，21筆涉嫌違規(guī)貸款，對(duì)應(yīng)金額5180萬元；北京則發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營(yíng)貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%，這是自查的結(jié)果，在地方監(jiān)管部門的專項(xiàng)核查中發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金約3000萬元。
相比于經(jīng)營(yíng)貸投放量，三地排查出的違規(guī)流入樓市的情況占比極低，外界普遍認(rèn)為其低于想象中的違規(guī)流入額度。多位受訪銀行業(yè)人士認(rèn)為，這或許與排查難度較大有關(guān)。
違規(guī)防不勝防？
“我們要求300萬元以上的經(jīng)營(yíng)貸必須是受托支付，憑合同、發(fā)票等將款項(xiàng)直接打給與申請(qǐng)人公司有業(yè)務(wù)往來的另一家公司的對(duì)公賬戶上，如果要打到申請(qǐng)人公司的賬戶有嚴(yán)苛的條件限制�！鼻笆龉煞葜沏y行人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，這是為了保證貸款用于實(shí)際經(jīng)營(yíng)所需。
受托支付就是為了減少貸款被挪用的風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)言之就是不將貸款資金支付給借款人，而是支付給借款人的交易對(duì)象。
經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，通常是先全款購房，然后抵押房產(chǎn)，套取經(jīng)營(yíng)貸。因此在今年以來各地的排查過程中，全款購房成為關(guān)注對(duì)象。如北京自1月底對(duì)樓市熱點(diǎn)區(qū)域的成交案例進(jìn)行了普遍排查，針對(duì)的主要是全款購房中，購房人和直系親屬近期申請(qǐng)使用了經(jīng)營(yíng)貸的行為。
隨后北京銀保監(jiān)局和央行營(yíng)管部要求，各銀行審慎向近期申請(qǐng)過個(gè)人住房按揭貸款或購買住房的客戶發(fā)放個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款。此次三部委發(fā)布的通知?jiǎng)t進(jìn)一步明確“近期”的時(shí)間范圍，對(duì)企業(yè)成立時(shí)間或受讓企業(yè)股權(quán)時(shí)間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的借款人，要進(jìn)一步加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審核，對(duì)工商注冊(cè)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、納稅情況等各類信息進(jìn)行交叉驗(yàn)證，不得以企業(yè)證明材料代替實(shí)質(zhì)性審核。
但申請(qǐng)使用經(jīng)營(yíng)貸與購房時(shí)間點(diǎn)接近并不一定意味著違規(guī)，這就需要檢查一筆經(jīng)營(yíng)貸最終用到了哪里。如前所述，經(jīng)營(yíng)貸通常受托支付，因此其流入樓市往往經(jīng)過多個(gè)虛假經(jīng)營(yíng)合同、多次付款的方式才流入樓市，資金往往會(huì)在多個(gè)公司的賬戶間流轉(zhuǎn)�！耙恍┬∥⑵髽I(yè)主名下有多家公司，來回走賬是常事，而且有中介專門成立空殼公司，把流水和走賬做好�！鼻笆鲢y行業(yè)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》。
在經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的過程中，確實(shí)已經(jīng)形成一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈，一些“助貸”機(jī)構(gòu)注冊(cè)和變更空殼公司、偽造虛假合同、虛假流水做賬。
如深圳官方就通報(bào)了一起典型案例，涉及平安銀行深圳分行，其客戶鐘某于2020年3月16日通過全款一次性付清方式購買房產(chǎn)，次日設(shè)立企業(yè)，持股100%，持有房產(chǎn)剛滿6個(gè)月即向平安銀行深圳分行申請(qǐng)房抵經(jīng)營(yíng)貸，貸款金額226萬元，資金受托支付至張某在農(nóng)業(yè)銀行的個(gè)人賬戶。當(dāng)日，張某向劉某等16人合計(jì)支付資金217萬元，其中支付至劉某178.77萬元，經(jīng)核實(shí)為代鐘某購買某住宅樓尾款。通過這個(gè)案例也不難看出，經(jīng)營(yíng)貸并未直接通過鐘某流入樓市，而是在張某、劉某間轉(zhuǎn)手多次，這個(gè)過程中深圳市Z房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為鐘某購房、成立企業(yè)、貸款咨詢等環(huán)節(jié)提供“一條龍”服務(wù)。
“資金中介和房產(chǎn)中介二者在客戶套取經(jīng)營(yíng)貸的過程中負(fù)有很大責(zé)任，但監(jiān)管是相當(dāng)滯后的，一方面資金中介很少受到監(jiān)管，房產(chǎn)中介參與金融業(yè)務(wù)，也基本沒有受到監(jiān)管。這一次通知要求，銀行業(yè)要建立資金中介的黑白名單制度，加大審查和誠(chéng)信監(jiān)管。同時(shí)，要求住建部門對(duì)房產(chǎn)中介參與抵押金融業(yè)務(wù)要建立相應(yīng)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，從而將兩個(gè)部門的監(jiān)管合作，第一次真正地建立起來了。”李宇嘉說。
“銀行確實(shí)沒法查，尤其在事前，只能做到銀行出去的錢不直接流入樓市，主要是保證申請(qǐng)人提供的合同、發(fā)票等在形式上完備�！鼻笆鲢y行業(yè)人士告訴記者，更多是事后監(jiān)管，抽查到違規(guī)流入房地產(chǎn)的情況后抽貸。
此次通知也明確，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款。深圳此番就提前收回了21筆涉嫌違規(guī)貸款，對(duì)應(yīng)金額為5180萬元。
違規(guī)背后的小微企業(yè)貸款兩難
此次通知提出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要對(duì)經(jīng)營(yíng)用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，要根據(jù)借款人實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求合理確定授信總額，與企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)收入、資金流水等實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況相匹配。并且特別提到，“不得因抵押充足而放松對(duì)真實(shí)貸款需求的審查”。
換句話說，通知要求銀行根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求放貸，而非僅僅根據(jù)抵押物，即房產(chǎn)價(jià)值的高低放貸。
李宇嘉認(rèn)為，過去房地產(chǎn)價(jià)格明顯上漲，銀行對(duì)貸款償還第一還款來源，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的重視程度下降，轉(zhuǎn)而依賴房地產(chǎn)的抵押物，這是對(duì)貸款三查制度(貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查)的違背。
不重視企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，卻依賴房產(chǎn)抵押放貸，這背后是銀行審核小微企業(yè)貸款時(shí)的尷尬�！爸挥嗅槍�(duì)大企業(yè)的信用貸款，即無抵押授信貸款，銀行才會(huì)嚴(yán)格根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況審批，而針對(duì)小微企業(yè)的貸款，說白了就是抵押房產(chǎn)貸款�！鼻笆鲢y行業(yè)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，審批個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款時(shí)除了個(gè)人征信、企業(yè)征信，也會(huì)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，如財(cái)報(bào)、銀行流水等，“但這些比較虛，小微企業(yè)的數(shù)據(jù)都可能是特意做出來的，因此必須抵押房產(chǎn)，否則根本批不下來”。
也就是說，抵押房產(chǎn)才是銀行保證貸款安全的關(guān)鍵�！霸诜慨a(chǎn)抵押成為個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款‘標(biāo)配’的情況下，在一線城市做這類業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)槠渌鞘械盅悍慨a(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也不低�！庇秀y行客戶經(jīng)理甚至反問，“如果真正按照經(jīng)營(yíng)情況有幾家小微企業(yè)可以拿到貸款？對(duì)銀行來說，房產(chǎn)真的是非常安全的資產(chǎn)�！�
在信貸資源要向小微企業(yè)傾斜、同時(shí)壓低利率的要求下，似乎必然導(dǎo)致銀行審核貸款時(shí)尋求更為安全的資產(chǎn)做抵押。
“經(jīng)營(yíng)貨之所以能夠流入樓市，之所以能瞞天過海，授信層層審查能夠通過，讓貸款三查流于形式，披著實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款的外衣進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要原因就在于銀行內(nèi)部的理財(cái)經(jīng)理、客戶經(jīng)理與外部的資金中介和房產(chǎn)中介合作，共同套取資金�！崩钣罴握f。
但站在銀行的角度看，有客戶經(jīng)理直言，即使知道一些人挪用經(jīng)營(yíng)貸買房，銀行也愿意貸，畢竟有北上廣深的房產(chǎn)做抵押，比其他貸款安全很多。
“其實(shí)有個(gè)釜底抽薪的做法，就是在考察企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)時(shí)不要只打印流水證明，而要查納稅�！编嵈笤锤嬖V《中國(guó)新聞周刊》，這樣會(huì)抬高造假成本，吞噬炒房的利潤(rùn)，“經(jīng)營(yíng)流水證明只需要通過轉(zhuǎn)賬就可以造出來，但是納稅就要付出真金白金。”
“其實(shí)一些小微企業(yè)都處于虧損狀態(tài)，根本不需要納稅�！鼻笆鲢y行客戶經(jīng)理直言，這樣可能傷害到一些有真實(shí)需求的企業(yè)。
而多位受訪銀行客戶經(jīng)理告訴《中國(guó)新聞周刊》，目前個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款的審核趨嚴(yán)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)時(shí)間，二是抵押房產(chǎn)的房產(chǎn)證出證時(shí)間，三是真實(shí)營(yíng)業(yè)情況，“依靠新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房產(chǎn)證很難申請(qǐng)到經(jīng)營(yíng)貸了�！�
在通知加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)貸審核意圖明顯的情況下，前述銀行業(yè)人士認(rèn)為可能會(huì)導(dǎo)致借款人借款成本上升，“本來可以輕松申請(qǐng)到貸款，但現(xiàn)在哪怕一些有真實(shí)需求的借款人也需要包裝材料，目前銀行的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)量減少，很多人因?yàn)閾?dān)心不符合條件觀望情緒明顯�！�
有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在回應(yīng)通知會(huì)否對(duì)企業(yè)和個(gè)人的合理融資造成影響時(shí)強(qiáng)調(diào)：當(dāng)前，一些經(jīng)營(yíng)用途貸款被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，一定程度上擠占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸資源。通知嚴(yán)肅治理此類違規(guī)行為，將釋放更多信貸資源服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。
“排查更多基于調(diào)控房?jī)r(jià)的考慮，從金融風(fēng)險(xiǎn)的角度講這些貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本是可控的。”前述銀行業(yè)人士認(rèn)為，在地方排查出的違規(guī)流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸額度有限的情況下啟動(dòng)全國(guó)排查，更多是“殺雞儆猴”，警示信貸資金不再違規(guī)流入樓市。
《中國(guó)新聞周刊》2021年第12期
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