租金貴、小區(qū)本來就車位緊張，人防車位卻被鎖了起來……近日，針對人防車位，新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報收到很多市民的投訴，那么人防車位產(chǎn)權(quán)歸誰？可以租賃買賣嗎？記者就人防車位的相關(guān)問題進(jìn)行了梳理，并將其中的糾紛問題進(jìn)行專門的法律解讀。
案例：業(yè)委會和開發(fā)商訴爭人防車位
日前，據(jù)媒體報道，廣東白云區(qū)某花園小區(qū)二期負(fù)一層為防空地下室人防工程，該人防工程于1999年由合某公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，并于2001年9月16日竣工，廣州市人民防空辦公室于2003年驗收合格。上述人防工程平時用途為車庫。大部分車位已由開發(fā)商合某公司售出并轉(zhuǎn)移登記至業(yè)主名下，剩余26個車位仍初始登記在開發(fā)商名下。合某公司將該人防車庫委托給某家物業(yè)公司統(tǒng)一管理，并對該26個車位收取租金。
小區(qū)業(yè)委會認(rèn)為開發(fā)商已通過收取售房款的方式獲得投資回報，故該人防工程的投資人應(yīng)由合某公司轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，由業(yè)委會對人防工程車庫進(jìn)行管理及收益。據(jù)此，業(yè)委會起訴要求開發(fā)商合某公司、某家物業(yè)公司向其交還未售出的26個人防工程車庫的管理及收益權(quán)。
法院認(rèn)為開發(fā)商合某公司作為涉案車庫的投資者，且訴爭車位仍初始登記在其名下，故對訴爭車位，合某公司享有使用、管理、收益的權(quán)利，且涉案車庫的建筑面積亦未作為涉案小區(qū)共有建筑面積分?jǐn)�。再者，從建設(shè)單位與小區(qū)業(yè)主之間訂立的商品房買賣合同來看，雙方?jīng)]有就轉(zhuǎn)讓涉案車庫權(quán)利進(jìn)行約定，即小區(qū)業(yè)主支付的購房款只是對應(yīng)自有房屋及共有分?jǐn)偨ㄖ窗ㄉ姘杠噹�。�?jù)此，法院一審判決駁回業(yè)委會的全部訴訟請求。二審判決駁回業(yè)委會上訴，維持原判。
賣人防車位被業(yè)主投訴 物業(yè)回應(yīng)全部都是產(chǎn)權(quán)車位？
�？诰G園小區(qū)的蔡先生向記者反映，去年5、6月份的時候，小區(qū)的開發(fā)商和物業(yè)將小區(qū)的人防車位以15萬元的價格進(jìn)行出售，后期因部分業(yè)主不同意購買，則改為以高額租金出租地下停車位。“一年的租金是一萬五千元，這是不是也太夸張了�！辈滔壬嬖V記者。
隨后，記者來到綠園小區(qū)的地下停車場，一抬頭便看到人民防空工程的標(biāo)識。進(jìn)入地下停車場后，發(fā)現(xiàn)里面只停了幾輛車，大部分停車位空閑。據(jù)該小區(qū)海南博宇通物業(yè)管理有限公司鄧主任介紹，該小區(qū)的地下停車場全部為開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車位，并不是人防車位，且出售以及出租地下車位都是開發(fā)商以及有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主在進(jìn)行，其并不清楚出租的價格。
記者想進(jìn)一步想向開發(fā)商了解其產(chǎn)權(quán)證時，鄧主任表示其不清楚開發(fā)商在哪里辦公，也沒有聯(lián)系方式，但建議記者向相關(guān)職能部門核實。
貼了人防標(biāo)識，那里面究竟是否存在產(chǎn)權(quán)車位呢？記者就此聯(lián)系到�？谑凶〗ň秩朔拦芾砜频墓ぷ魅藛T。該工作人員介紹，綠園小區(qū)地下室總共有兩部分構(gòu)成，一是防空地下室，還有一些是非人防區(qū)域，在非人防區(qū)域開發(fā)商是可以辦理產(chǎn)權(quán)車位，但人防區(qū)域的車位是無法進(jìn)行銷售�！叭朔烂娣e大概有1500多平方米，剩下其他的都是非人防區(qū)，但究竟有多少個人防車位，需要進(jìn)一步向自規(guī)部門了解�！痹摴ぷ魅藛T表示對于記者反映的問題，也會進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)查。
人防車位被上鎖、高價出租……市民投訴多
隨后，記者在海口12345政府服務(wù)熱線，通過關(guān)鍵字“人防車位”檢索了今年2月份至今的投訴辦件共計22件。記者通過篩選投訴內(nèi)容，投訴涉及秀英區(qū)永萬路永金街1號碧海藍(lán)天小區(qū)的業(yè)主投訴稱開發(fā)商和物業(yè)把地下停車庫的人防車位全部上鎖，不讓小區(qū)業(yè)主停車。海秀中路海秀天成小區(qū)投訴物業(yè)違反物業(yè)協(xié)議將車位上漲為430元/月，而昌茂湖畔人家小區(qū)業(yè)主則反對開發(fā)商一次性收取20年停車費7萬元，認(rèn)為明顯偏高。
總的來說，人防車位的投訴大致分為兩類，開發(fā)商和物業(yè)將人防車位上鎖、高價出租人防車位的問題。而在投訴辦件中，記者也看到了相關(guān)職能部門的答復(fù)。對于人防車位上鎖的問題，�？谑凶〗ú块T答復(fù)稱人防工程平時使用管理權(quán)歸開發(fā)商，開發(fā)商鎖住人防車位的行為屬于正常管理人防車位的范疇。而對于高價出租的問題，�？谑惺袌霰O(jiān)督管理局以及�？谑邪l(fā)改委價調(diào)收費科工作人員回復(fù)稱小區(qū)車位屬市場調(diào)節(jié)價，不屬于政府定價，由雙方協(xié)商確定。
“ 誰開發(fā)誰收益，就是為了鼓勵開發(fā)商配建人防工程，在戰(zhàn)時提供給業(yè)主使用，而平時開發(fā)商可以保留該車位的管理及收益權(quán)。” �？谑凶〗ň秩朔拦芾砜葡嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，業(yè)主、業(yè)委會和開發(fā)商或者物業(yè)的矛盾點就是收益的問題，有些業(yè)主可能對于人防的情況不了解，人防工程并沒有實際攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的分?jǐn)偯娣e，屬于開發(fā)商投入的。而針對目前人防車位顯露的一些問題，該負(fù)責(zé)人表示雙方盡量協(xié)商解決，一些實際的問題還需要更多法律的出臺來進(jìn)行規(guī)范。
律師支招：教你避過“人防車位”的那些“雷”
在現(xiàn)實的生活中，在不知情的情況下買了人防車位、跟物業(yè)長租人防車位，誰知換新物業(yè)后不理舊賬……為此，記者特意就人防車位的糾紛問題采訪了在海南執(zhí)業(yè)多年的鐘敏律師。
1.人防車位是否可以進(jìn)行買賣？如果買了人防車位該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？
“人防車位”一般是開發(fā)商根據(jù)《人民防空法》的要求建設(shè)的防空地下室，然后將之改造成地下停車位，關(guān)于人防車位是否可以買賣目前司法實踐中存在比較大的爭議，目前主流觀點認(rèn)為人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，目前海南實際執(zhí)行中，人防工程不能辦理產(chǎn)權(quán)證，無法銷售，開發(fā)商只能對人防車位進(jìn)行出租。
當(dāng)然，如果開發(fā)商在出售的時候未告知車位屬性，購買者可以主張要求撤銷合同，維護(hù)自身合法權(quán)益。如果是已經(jīng)購買了人防車位，要注意開發(fā)商是否已經(jīng)如實告知車位屬性及權(quán)利限制，如果沒有要及時向開發(fā)商主張變更或者撤銷協(xié)議。
鐘律師提醒，由于人防車位在租賃、交易、產(chǎn)權(quán)登記等方面均有一定限制性規(guī)定，故消費者應(yīng)了解小區(qū)人防車位的租售政策，必要時應(yīng)咨詢當(dāng)?shù)厝朔阑虿粍赢a(chǎn)交易部門確認(rèn)車位權(quán)屬，避免遭受不必要的經(jīng)濟損失。
2.長租人防車位后將租金交給物業(yè)后，小區(qū)換物業(yè)了，新物業(yè)不理舊賬，業(yè)主該怎么辦？
正常情況下，新舊物業(yè)交接過程中會將公共資金及業(yè)主預(yù)交的物業(yè)費、停車費一并進(jìn)行交接。在一些管理不規(guī)范，未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，根據(jù)合同相對性，發(fā)生了新物業(yè)不認(rèn)可就物業(yè)收費或者說舊物業(yè)未移交相關(guān)費用的情況，業(yè)主可以向原物業(yè)要求返還，拒不返還的可以通過主管部門投訴，或者直接向法院起訴要求返還。
鐘律師提醒廣大業(yè)主，預(yù)交相關(guān)費用避免一次性繳納過高，同時及時籌備組建業(yè)主委員會，代表自身維護(hù)權(quán)利，與物業(yè)之間形成有效制約。
3.小區(qū)停車緊張，物業(yè)或者開發(fā)商卻將人防車位鎖起來，不讓業(yè)主使用，這樣的做法是否損害了業(yè)主的權(quán)益？業(yè)主該怎么辦？
根據(jù)目前人防車位相關(guān)管理規(guī)定，開發(fā)商或者授權(quán)管理的物業(yè)公司，對于非戰(zhàn)時的人防徹車庫使用有一定的獨立自主經(jīng)營權(quán)，建議業(yè)主購買房屋時候，可以就人防車位的非戰(zhàn)時使用做特別約定。如果沒有約定的，開發(fā)商或者授權(quán)管理的物業(yè)公司的部分不合理的管理要求，業(yè)主可以委托有關(guān)部門介入調(diào)解，無效的話也可以考慮通過成立業(yè)主委員會更替相應(yīng)的物業(yè)公司。通過業(yè)主委員會與物業(yè)等有關(guān)單位形成有效制約。
鏈接：產(chǎn)權(quán)車位、公攤車位、人防車位
據(jù)了解，目前小區(qū)的車位一般分為3類：產(chǎn)權(quán)車位、公攤車位、人防車位。
產(chǎn)權(quán)車位：主要是指開發(fā)商自建的地下車庫，且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)。在這種情況下，開發(fā)商可以委托物業(yè)公司租售車位。
公攤車位：是指車位面積已經(jīng)列入公攤面積被分?jǐn)�。根�?jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款(《物權(quán)法》第七十四條第三款)規(guī)定，占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
人防車位：是指在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下，戰(zhàn)時可用于人防工程的地下室，平時可做車庫供業(yè)主使用的車位。由開發(fā)商投資建設(shè)且未納入業(yè)主分?jǐn)偯娣e的人防車位，其使用、管理及收益權(quán)歸屬于開發(fā)商。
新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報 記者 陳棟 文\圖
